上半年城宅地供需缩量超三成房企重仓一二线城市或成常态

今年以来，土地市场呈现供需缩量特征，上半年城宅地供需缩量超三成房企重仓一二线城市或成常态土地出让收入承压。

近日，财政部公布2024年1~5月财政收支情况。在政府性基金预算收入情况中，前5月地方政府性基金预算本级收入14874亿元，同比下降12.8%，其中，国有土地使用权出让收入（下文简称“土地出让收入”）12810亿元，同比下降14%。今年3月以来，土地出让收入月度累计值已连续3个月低于去年同期，并呈现同比降幅扩大之势。

不同省份土地出让收入情况差异较大，如重庆前5月土地出让收入同比增长11.9%，同期吉林的这一指标下降36.5%。从各地已公布情况来看，前5月土地出让收入整体以降为主。

机构监测数据透露出更多信息。中指研究院数据显示，今年1~6月全国300城推出各类用地规划建筑面积5.4亿平方米，同比下降30%，成交规划建筑面积4.7亿平方米，同比下降26.4%，住宅用地推出和成交面积降幅更显著。各地住宅用地成交楼面价、成交溢价率等关键指标都有不同程度下滑，房企拿地进一步向热点一二线城市聚焦，部分热点城市的优质地块成为各方竞逐重点，仍保持一定溢价率。

上半年已过，全年土地市场进入下半场。在受访专家看来，尽管政策利好不断释放，但新房市场修复节奏仍存在不确定性，在“以销定投”策略、资金承压背景下，土地市场或出现点状回暖特征，但下半年房企拿地仍将普遍持谨慎态度。

“下半年土地市场很可能仍将处于低位运行状态，地方政府国有土地出让金收入同比降幅仍会在10%左右。”东方金诚首席宏观分析师王青向21世纪经济报道记者表示。

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卖地收入持续下滑

6月24日，财政部公布1~5月财政收支情况。在政府性基金预算收入情况中，前5月地方土地出让收入12810亿元，同比下降14%。

Wind数据显示，2021年土地出让收入达到87051亿元的历史高点之后，已经连续两年下滑。进入2024年，这一指标仍未止跌，今年3~5月，年内土地出让收入的月度累计值分别为8147亿元、10536亿元和12810亿元，同比分别下降6.7%、10.4%和14%，降幅有所扩大。

王青向21世纪经济报道记者表示，地方政府土地出让收入下降，主要原因是年初以来楼市持续处于调整过程，房企销售回款大幅下降，直接制约房企的拿地能力。另外，当前房地产市场预期仍然偏弱，也会对房企是否拿地带来重要影响。

国家统计局数据显示，1~5月新建商品房销售面积和销售额同比分别下降20.3%和下降27.9%，其中住宅销售面积和销售额分别下降23.6%和30.5%，降幅更明显。同期房企到位资金同比下降24.3%，其中定金及预收款、个人按揭贷款分别下降36.7%和40.2%。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向21世纪经济报道记者表示，新房销售尚未明显好转，在“以销定投”策略以及房企资金持续承压下，房企拿地保持谨慎姿态。除此之外，今年各地推地节奏放缓，供应端收紧，也是影响土地出让收入的因素之一。

今年4月底，自然资源部出台《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，明确要合理控制商品住宅去化周期较长城市的住宅用地供应。商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增住宅用地出让；去化周期在18个月（不含）~36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，合理控制其住宅用地出让规模和节奏，确保存量不增加，逐步盘活消化。新政推出后，部分城市，尤其是库存压力大、去化周期长的城市供地节奏放缓，供应缩量。

虽然土地市场整体承压，但前5月不同省份土地出让收入情况有所不同。如据各地财政部门数据，前5月重庆土地出让收入完成330.8亿元，同比增长11.9%；江苏土地出让收入完成12810亿元，下降14%；云南土地出让收入完成114.9亿元，下降22.5%；吉林土地出让收入完成62.9亿元，下降36.5%。

王青表示，不同省份土地出让情况有所差异，主要和各地楼市分化、当地土拍节奏、上年同期基数、当地城投拿地状况等因素有关。

整体来看，王青表示，卖地收入是地方广义财政收入的一个重要组成部分。前5个月土地出让收入明显下滑，直接导致地方财政偏紧，并影响到全国整体财政支出水平。可以看到，尽管1~5月全国一般公共预算支出同比增长3.4%，但受地方政府卖地收入下滑拖累，1~5月全国政府性基金预算支出同比下降19.3%。综合一般公共预算支出和政府性基金预算支出的广义财政支出同比下降2.2%，这不利于当前财政政策有效发挥逆周期调节作用。

王青判断，考虑到1~5月土地出让收入下滑幅度较大，下半年地方债化解难度可能会有所上升，不排除再度较大规模发行地方政府特殊再融资债券的可能。

300城宅地供需缩量超三成

5月17日央行出台的房贷新政已陆续在各地落地执行，向市场释放积极信号，但纵观上半年土地交易，市场供需缩量特征仍然明显。

中指研究院数据显示，今年上半年全国300城共推出各类用地规划建筑面积5.4亿平方米，同比下降30%，成交4.7亿平方米，下降26.4%。其中住宅用地推出面积为1.1亿平方米，同比下降45.6%，成交面积为0.9亿平方米，下降38.1%。不同能级城市推出和成交面积均有不同程度下滑。

前述机构监测发现，上半年300城土地成交金额（与财政部公布的“土地出让收入”统计口径不同）也出现明显下滑。300城各类土地成交金额8000亿元，同比下降37.4%，其中住宅用地成交金额5000亿元，同比下降44.3%。各类土地成交楼面均价为1631元/平方米，其中住宅用地成交楼面均价为6218元/平方米，同比分别下降15.3%和10.1%。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶向21世纪经济报道记者表示，上半年300城土地市场整体表现平淡，仅部分热点城市优质住宅用地拍出较高溢价，大多数城市或城市郊区地块的土拍情绪仍然较低，出现底价成交甚至出现流拍的情况。上半年住宅用地整体成交楼面均价同比下降8.0%，溢价率较去年同期下降2.5个百分点。

以22个集中供地城市为例，今年年初，上海、杭州、北京、成都、宁波、长沙等多地优质地块热度较高，多宗地块触顶或溢价率在30%以上，一季度22城月度成交溢价率均在8.5%以上；但步入二季度，房企举牌意愿较低，住宅用地成交溢价率持续下行，仅上海、杭州、成都等地部分地块尚能竞拍出高溢价，土拍分化加剧。

另外，上半年土地成交的城市集中度进一步提升，根据中指数据，上半年住宅用地成交金额前10、前20和前50城市的成交金额占全国住宅用地成交金额的比重较2023年均有所提升，截至6月25日，住宅用地成交金额最多的20个城市的成交金额约占全国比重的六成，前50城市占比近八成。

关荣雪表示，今年房企拿地延续谨慎姿态，且更加青睐于核心一二线城市等优势地区，更加侧重考虑地块质量、当地楼市稳定性、去化难易程度以及项目收益空间等方面。由于房企资金情况并未完全好转，预计短期内房企拿地聚焦一二线将渐成常态、土地市场分化犹存。

王青判断，若短期内楼市不能较快企稳回暖，土地市场分化态势会趋于收敛，或者说当前土地出让收入降幅较小的一线城市和强二线城市也会承受较大的压力。相反，若楼市出现企稳回暖势头，短期内各地土地出让收入分化会加剧，但伴随房地产市场明确实现软着陆，各地土地出让收入都会进入回升过程。

“一般说来，房地产支持政策会首先提振楼市销售端，继而推动房地产投资企稳回升，最后才会传导到土地市场。”王青表示，5月17日楼市新政密集发布后，接下来的重点是有效落实。高频数据显示，6月楼市尚未出现明显改善，或与政策效应释放需要时间有关，也不排除接下来房地产支持政策以下调居民房贷利率为核心、继续加码的可能。

关荣雪预计，下半年土地出让收入或好于上半年，但今年全年土地出让收入或难赶超去年，同时重点一二线城市土地出让收入规模将继续靠前。